Votre situation
La règle du HCSF limite le taux d'endettement à 35 % des revenus nets (assurance comprise), pour une durée de prêt de 25 ans maximum. Les banques conservent une marge de souplesse sur une partie de leurs dossiers.
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La méthode de calcul
Votre mensualité maximale correspond à 35 % de vos revenus nets, diminuée de vos crédits en cours. C'est le plafond fixé par la règle du HCSF, assurance comprise.
À partir de cette mensualité, on calcule le capital empruntable en inversant la formule du prêt amortissable, pour le taux et la durée choisis (l'assurance sur capital initial est intégrée).
Le budget total ajoute votre apport au capital empruntable. Pensez à prévoir les frais de notaire (environ 7-8 % dans l'ancien, 2-3 % dans le neuf) et les éventuels frais d'agence.
Allonger la durée augmente la capacité d'emprunt mais renchérit le coût total du crédit : comparez les scénarios avec notre simulateur de prêt.
Questions fréquentes
Comment calculer sa capacité d'emprunt ?▾
On part de la mensualité maximale supportable : revenus nets mensuels × taux d'endettement maximal (35 %) − crédits en cours. On en déduit le capital empruntable en fonction du taux et de la durée du prêt, assurance comprise. En ajoutant votre apport, on obtient le budget immobilier total.
Qu'est-ce que la règle des 35 % (HCSF) ?▾
Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) recommande que le total des mensualités de crédit (assurance comprise) ne dépasse pas 35 % des revenus nets, pour une durée de 25 ans maximum. Les banques disposent d'une marge de dérogation sur une partie de leurs dossiers, notamment pour les primo-accédants.
Quels revenus sont pris en compte ?▾
Les revenus nets stables : salaires, revenus professionnels réguliers, pensions, et une partie des revenus locatifs (souvent retenus à 70-80 %). Les primes exceptionnelles et revenus non pérennes sont généralement écartés.
L'apport augmente-t-il la capacité d'emprunt ?▾
L'apport n'augmente pas le montant empruntable (qui dépend des revenus), mais il augmente votre budget total d'achat et rassure la banque, ce qui peut améliorer le taux obtenu. Un apport couvrant les frais de notaire (7-8 % dans l'ancien) est souvent attendu.