Nos sources de données
- •Prix de vente : base DVF / geo-DVF (Etalab, data.gouv.fr) — les transactions immobilières réellement enregistrées. On retient la médiane au m² par commune et par type de bien (appartement / maison), sur les mutations à un seul local.
- •Loyers : Carte des loyers du ministère du Logement (indicateurs de loyer d'annonce par commune, location vide), dont l'édition la plus récente.
- •Encadrement des loyers : arrêtés préfectoraux des zones concernées (Paris, Lyon, Lille, Montpellier, Bordeaux, Plaine Commune, Est Ensemble, Pays Basque, Grenoble…) et liste des communes.
- •Taux de crédit : moyens de marché, curés et datés (baromètres des courtiers), à titre indicatif.
- •Barèmes fiscaux : règles en vigueur (droits de mutation, IR/IS, micro/réel, prélèvements sociaux, plus-value).
Comment nous calculons
- •Rendement brut = loyer annuel ÷ prix d'achat. Net : après charges réelles (taxe foncière, assurance, gestion, copropriété, vacance). Net-net : après impôt et prélèvements sociaux — l'indicateur le plus proche du gain réel.
- •Cash-flow (trésorerie) = ce qu'il reste chaque mois après crédit, charges et impôt.
- •Frais de notaire = droits de mutation + émoluments (barème) + débours, selon le département et le caractère ancien ou neuf du bien.
- •Comparatif des montages (nu, meublé/LMNP, SCI à l'IR et à l'IS) et plus-value à la revente, calculés sur les barèmes en vigueur.
Fréquence de mise à jour
Les jeux DVF, Carte des loyers et arrêtés d'encadrement sont actualisés à chaque nouvelle édition officielle (rythme ≈ annuel) ; les taux de crédit sont rafraîchis périodiquement. Chaque page affiche la date de compilation et la source utilisée.
Limites à connaître
- •Ce sont des médianes communales : un bien précis peut s'en écarter selon l'état, l'étage, le DPE ou l'emplacement exact.
- •La base DVF ne couvre pas l'Alsace-Moselle (livre foncier) ni Mayotte.
- •Les résultats sont indicatifs : ils n'intègrent pas votre situation fiscale personnelle complète.
Immosimul est édité par Nayatek. Les calculs sont fournis à titre informatif pour éclairer une décision d'investissement et ne constituent pas un conseil personnalisé. Vérifiez votre projet auprès d'un notaire et d'un expert-comptable.