Pour un même bien, le régime fiscal peut faire varier l'impôt de plusieurs centaines d'euros par an. Tout dépend d'un choix de départ : louer vide (nu) ou meublé (LMNP). Les deux n'obéissent pas aux mêmes règles.
Location nue : des revenus fonciers
Les loyers d'un logement loué vide sont des revenus fonciers. Deux régimes :
- •Micro-foncier : abattement forfaitaire de 30 %, possible si vos revenus fonciers bruts ne dépassent pas 15 000 €/an. Simple, sans justificatif.
- •Régime réel : vous déduisez les charges réelles (intérêts d'emprunt, travaux, taxe foncière, assurance, gestion…). Si elles dépassent les loyers, le déficit foncier s'impute sur votre revenu global jusqu'à 10 700 €/an — un levier puissant si vous faites des travaux.
Location meublée (LMNP) : des BIC et l'amortissement
Meubler le logement change tout : les loyers deviennent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), sous le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP).
- •Micro-BIC : abattement de 50 % (location meublée classique, jusqu'à 77 700 € de recettes). Pour un meublé de tourisme non classé, l'abattement est tombé à 30 % (plafond 15 000 €) depuis 2025.
- •Régime réel : vous déduisez les charges et amortissez le bien et le mobilier. L'amortissement « efface » comptablement une partie de la valeur chaque année et annule souvent l'impôt sur les loyers pendant des années. C'est l'atout n°1 du LMNP.
Attention à la plus-value : la réforme 2025
Historiquement, le LMNP cumulait deux avantages : amortir et profiter, à la revente, des plus-values des particuliers (abattements pour durée de détention) sans réintégrer les amortissements. La loi de finances 2025 a mis fin à ce cumul : pour les cessions concernées, les amortissements déduits sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value (hors résidences services type étudiant/senior). Le meublé reste intéressant pendant la détention, mais l'avantage à la revente s'est réduit.
Alors, nu ou meublé ?
- •Nu au réel si vous prévoyez de gros travaux : le déficit foncier réduit aussi votre impôt sur vos autres revenus.
- •Meublé (LMNP) au réel si vous voulez effacer l'impôt sur les loyers grâce à l'amortissement, sur un bien qui se loue bien meublé (studio, T2, ville étudiante).
- •Micro (foncier ou BIC) si vous avez peu de charges et voulez la simplicité.
Le simulateur compare nu, meublé/LMNP et SCI (IR/IS) sur votre propre bien : rentabilité nette, cash-flow après impôt et plus-value à la revente.
Simuler mon projet →Contenu pédagogique et simplifié, donné à titre indicatif. Les taux, seuils et règles fiscales évoluent et dépendent de chaque situation : faites valider votre projet par un notaire ou un expert-comptable.