Nadia et Vincent, tous deux kinésithérapeutes libéraux, se sont connus il y a près de dix-huit ans sur les bancs de leur école, à Aix-en-Provence. Mariés et parents de deux enfants — Tom, 11 ans, et Jeanne, 7 ans — ils ont acheté en 2013 une maison de village à rénover dans l'arrière-pays aixois, aujourd'hui estimée environ 360 000 €.
Le couple, marié sous le régime de la communauté universelle, veut cette fois investir. Il a repéré un studio de 18 m² à Aix, affiché à 75 000 € et déjà loué 560 € par mois. Nadia a reçu 82 000 € en héritage et Vincent a 8 000 € sur son Livret A : à eux deux, ils financent l'achat et les frais de notaire sans crédit.
Plutôt que d'acheter en leur nom, ils envisagent une société civile immobilière, pour faire correspondre la part de chacun à son apport. Reste la fiscalité. Avant de trancher, ils comparent avec l'indivision.
1. Pourquoi le couple renonce à l'achat en direct
Acheter à deux « en direct » est la voie la plus simple — celle que retiennent la plupart des couples pour leur résidence principale. Le bien tombe alors dans l'indivision, dont la simplicité a un revers le jour où les copropriétaires ne s'entendent plus.
Le Code civil est clair : « nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision ». Chacun peut réclamer le partage à tout moment. Si Nadia voulait vendre et Vincent conserver, le désaccord pourrait imposer une vente forcée. Avec environ un mariage sur deux qui se termine par un divorce, le couple préfère éviter ce risque de blocage. La SCI y répond : aucun associé ne peut, seul, imposer la cession.
2. Ce que la SCI change concrètement
Dans une SCI, le studio appartient à la société, dont Nadia et Vincent détiennent les parts selon leur apport. La propriété est cadrée et difficile à contester. Les statuts désignent un ou plusieurs gérants qui administrent le bien (bail, locataire, travaux, loyers).
Le montage protège le survivant : sous communauté universelle avec clause d'attribution intégrale, tous les biens reviennent au conjoint survivant sans droits de succession, qui récupère l'ensemble des parts et continue de piloter l'investissement. Sans cela, les enfants se retrouveraient héritiers en indivision.
Enfin, la SCI fluidifie la transmission : on donne la nue-propriété des parts en gardant l'usufruit (donc les loyers), par tranches, en réutilisant l'abattement de 100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans. Plus souple que de transmettre une fraction indivise d'immeuble.
3. Nu ou meublé, IR ou IS : choisir le bon régime fiscal
Avant de louer, le couple fixe le régime d'imposition des revenus de la SCI — impôt sur le revenu (IR) ou impôt sur les sociétés (IS) —, étroitement lié au type de location :
- •Location nue : les loyers sont des revenus fonciers, imposés à l'IR chez chaque associé.
- •Location meublée : activité commerciale. La SCI peut rester à l'IR tant que ces recettes ne dépassent pas 10 % des recettes totales (tolérance) ; au-delà, elle bascule à l'IS de plein droit.
À première vue, l'IS séduit : la société n'est imposée que sur son bénéfice net (15 % jusqu'à 42 500 €) et peut amortir le bien, ce qui réduit fortement le résultat imposable.
Mais l'avantage se paie à la revente : à l'IS, les amortissements déduits diminuent la valeur comptable et gonflent la plus-value imposable. À l'IR, on applique la fiscalité des particuliers, avec des abattements pour durée de détention menant à une exonération totale au bout de 30 ans.
Exemple : un studio acheté 75 000 € revendu 115 000 € dans vingt ans dégage une plus-value taxable d'environ 40 000 € à l'IR (avant abattements) contre près de 90 000 € à l'IS, amortissements réintégrés. Visant la conservation puis la transmission, Nadia et Vincent choisissent l'IR, donc la location nue.
Le simulateur compare nu, meublé/LMNP et SCI (IR/IS) sur votre propre bien : rentabilité nette, cash-flow après impôt et plus-value à la revente.
Simuler mon projet →4. Un patrimoine maîtrisé et transmis aux enfants
Laissée à l'IR — son régime par défaut —, la SCI colle aux objectifs du couple : des revenus locatifs, un cadre juridique clair pour la détention et la transmission. Pas à pas, Nadia et Vincent préparent le passage de témoin à Tom et Jeanne, sans perdre la main sur leur investissement.
Contenu pédagogique et simplifié, donné à titre indicatif. Les taux, seuils et règles fiscales évoluent et dépendent de chaque situation : faites valider votre projet par un notaire ou un expert-comptable.